行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策
隨著2018年鐘聲的敲響，地產(chǎn)開啟了進(jìn)入新時(shí)代的新篇章
時(shí)光荏苒，政策頻出的2017年一晃過去了，終于邁進(jìn)了2018年，大家或許還沉浸在跨年的喜悅中，而房地產(chǎn)的跨年或許也將意味著從一個舊時(shí)代向新時(shí)代的過渡。在中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮看來，進(jìn)入新時(shí)代，供求關(guān)系將發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)，而改善居住條件，將帶動持續(xù)的消費(fèi)需求，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新的機(jī)會和挑戰(zhàn)。自2017年12月18日-20日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開以來，國家各部委又再次對其進(jìn)行了跟進(jìn)定調(diào)。
住建部：深化制度改革分來調(diào)控
2017年12月23日，在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會議上，住建部部長王蒙徽對2018年工作任務(wù)作出部署：一是深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。大力發(fā)展住房租賃市場；扎實(shí)推進(jìn)新一輪棚改工作，2018年改造各類棚戶區(qū)580萬套；因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，多渠道解決群眾住房問題。二是抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。針對各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房；庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。
從此次召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會議可以看出，房地產(chǎn)銷售市場依然成為了房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重點(diǎn)，相關(guān)鼓勵、限制、調(diào)整性政策都會比較多。
此次會議提到“2018年我國要抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控”。該表述和此前的房地產(chǎn)分類調(diào)控的思路密切相關(guān)。從實(shí)際情況看，當(dāng)前分類調(diào)控的工作總體到位，但是還有很多問題，比如分類調(diào)控過程中，類似住房、銀行、工商、公安、城市規(guī)劃、國土等部門如何進(jìn)行協(xié)調(diào)，以促使調(diào)控效果真正有效，這個是很關(guān)鍵的內(nèi)容，預(yù)計(jì)分類調(diào)控思路不變，但分類調(diào)控的政績考核任務(wù)加大。
在分類調(diào)控方面，此次會議明確提到了“針對各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策”。這個表述相對來說比較明確，換而言之，基于不同需求進(jìn)行政策的不同調(diào)控是大思路。從此次會議可以看出，對于首套剛需依然會有繼續(xù)滿足的導(dǎo)向，這一點(diǎn)大思路是不變的。有變化的是關(guān)注支持改善需求方面，實(shí)際上這點(diǎn)相對來說比2017年的基調(diào)略有放寬，2017年是有一定的遏制改善需求的性質(zhì)，而到了2018年會對各類改善型購房需求繼續(xù)關(guān)注，不排除對于部分首套房和二套房的重新認(rèn)定、普通住房和非普通住房的認(rèn)定等方面都會有小微調(diào)。而在投機(jī)炒房方面，依然是遵循房住不炒的思路，對此預(yù)計(jì)會有各類嚴(yán)厲管控。
實(shí)際此次會議的重點(diǎn)內(nèi)容提到了縣城去庫存的概念。應(yīng)該說從2014年開始，各類去庫存的政策和實(shí)踐很多，但階段不同，在2015年基本上是一二線重點(diǎn)城市的郊區(qū)市場去庫存，而到了2016-2017年則是各類地級市或者說三線城市去庫存。而此次會議提到了縣城去庫存，則標(biāo)志著2018年將進(jìn)入縣域去庫存的階段或者說縣城去庫存的階段。這對于一些百強(qiáng)縣、貧困縣等去庫存有積極作用?？紤]到縣城經(jīng)濟(jì)在全國城市經(jīng)濟(jì)中的比重依然較大，其背后的庫存去化對于全國房地產(chǎn)市場的交易有積極的托底作用，也會防范全年全國房地產(chǎn)市場的交易較大幅度下滑的風(fēng)險(xiǎn)。
銀監(jiān)會：不得將信托資金違規(guī)投放房地產(chǎn)
2017年12月22日，銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》共10條，分別從商業(yè)銀行和信托公司雙方規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)，并提出了加強(qiáng)銀信類業(yè)務(wù)監(jiān)管的要求。當(dāng)中，明確了銀信類業(yè)務(wù)及銀信通道業(yè)務(wù)的定義?！锻ㄖ肥状蚊鞔_將銀行表內(nèi)外資金和收益權(quán)同時(shí)納入銀信類業(yè)務(wù)的定義，并在此基礎(chǔ)上，將銀信通道業(yè)務(wù)明確為信托資金或信托資產(chǎn)的管理、運(yùn)用和處分均由委托人決定，風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任和因管理不當(dāng)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)損失全部由委托人承擔(dān)。此外，《通知》指出，商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務(wù)，應(yīng)貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策，遵守相關(guān)法律法規(guī)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺、股票市場、產(chǎn)能過剩等限制或禁止領(lǐng)域。
興業(yè)研究分析師何帆：三三四檢查中，指出檢查內(nèi)容包括“信貸資金是否借道建筑業(yè)或其他行業(yè)投向房地產(chǎn)和“兩高一剩”行業(yè)領(lǐng)域；是否通過同業(yè)業(yè)務(wù)和理財(cái)業(yè)務(wù)或拆分為小額貸款等方式”；2016年以來的多次信托業(yè)檢查中，也包括對于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營情況檢查，本次《通知》再次重申，“不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺、股票市場、產(chǎn)能過剩等限制或禁止領(lǐng)域”。
應(yīng)當(dāng)指出的是，對于《通知》中上述規(guī)定理解的關(guān)鍵在于如何理解“是否違規(guī)”。根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)定，對于信托資金投向房地產(chǎn)，銀發(fā)〔2003〕121號中規(guī)定“商業(yè)銀行不得發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，則銀行資金通過信托通道也不得用于房地產(chǎn)企業(yè)拿地，但是，目前并未任何規(guī)定信托資金不得投向房地產(chǎn)行業(yè)；銀監(jiān)會2012年《綠色信貸指引》要求嚴(yán)控“兩高一剩”行業(yè)貸款，則依據(jù)穿透原則，銀行資金通過信托通道也應(yīng)遵守上述規(guī)定；銀行自營資金不得投資于股票，但銀行理財(cái)可以投資于股票，但交易結(jié)構(gòu)需要遵守監(jiān)管規(guī)定。
中國民生銀行首席研究員溫彬：信托貸款是房地產(chǎn)企業(yè)獲得融資的主要渠道之一，隨著對銀信合作類業(yè)務(wù)監(jiān)管加強(qiáng)，流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托貸款也會減少，從而對房地產(chǎn)企業(yè)已有項(xiàng)目和投資新項(xiàng)目帶來資金壓力。不過，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控仍然堅(jiān)持分類指導(dǎo)、因城施策的原則，銀行等金融機(jī)構(gòu)將繼續(xù)加大對保障房、租賃住房等支持力度，因此，預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)投資和銷售方面增速會較2017年有一定回落，但總體來看會保持平穩(wěn)運(yùn)行。
財(cái)政部：推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施
2017年12月20日，財(cái)政部長肖捷在人民日報(bào)發(fā)表題為《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度（認(rèn)真學(xué)習(xí)宣傳貫徹黨的十九大精神）》文章。文中提到，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。
從此次財(cái)政部長的文章可以看出，當(dāng)前對于房地產(chǎn)稅的開征應(yīng)該說思路更加清晰，很多實(shí)質(zhì)性的問題也得到了明確，尤其是對于房屋如何征收等問題都開始有了正面的答復(fù)，也標(biāo)志著房地產(chǎn)稅的改革正在加快。
文章中最核心的一個內(nèi)容是“對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅”。從這個表述來看，評估值的征收方式實(shí)際上就是對房屋持有環(huán)節(jié)的一個征稅，所以在持有環(huán)節(jié)中，會基于房屋的原值和現(xiàn)有價(jià)值，以及考慮到房地產(chǎn)市場所處的環(huán)境、周邊同類房產(chǎn)的價(jià)值等進(jìn)行系統(tǒng)評估，進(jìn)而可以得出相應(yīng)的納稅份額。類似做法也是比較公平的做法，換而言之，評估值大征收越多，評估值小征收越小，符合持有環(huán)節(jié)征稅的原理。
另外一個值得注意的內(nèi)容就在于，政策規(guī)定了力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù)。該規(guī)定也說明了一點(diǎn)，即房地產(chǎn)稅的推進(jìn)是要以立法為前提的，所以短期看不會征收，但是預(yù)計(jì)到了2020年會有很多實(shí)質(zhì)性的征收措施出現(xiàn)。這個時(shí)間表目前來看，完成的壓力不會太大.
住建部：深化制度改革分來調(diào)控
2017年12月23日，在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會議上，住建部部長王蒙徽對2018年工作任務(wù)作出部署：一是深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。大力發(fā)展住房租賃市場；扎實(shí)推進(jìn)新一輪棚改工作，2018年改造各類棚戶區(qū)580萬套；因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，多渠道解決群眾住房問題。二是抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。針對各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房；庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。
從此次召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會議可以看出，房地產(chǎn)銷售市場依然成為了房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重點(diǎn)，相關(guān)鼓勵、限制、調(diào)整性政策都會比較多。
此次會議提到“2018年我國要抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控”。該表述和此前的房地產(chǎn)分類調(diào)控的思路密切相關(guān)。從實(shí)際情況看，當(dāng)前分類調(diào)控的工作總體到位，但是還有很多問題，比如分類調(diào)控過程中，類似住房、銀行、工商、公安、城市規(guī)劃、國土等部門如何進(jìn)行協(xié)調(diào)，以促使調(diào)控效果真正有效，這個是很關(guān)鍵的內(nèi)容，預(yù)計(jì)分類調(diào)控思路不變，但分類調(diào)控的政績考核任務(wù)加大。
在分類調(diào)控方面，此次會議明確提到了“針對各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策”。這個表述相對來說比較明確，換而言之，基于不同需求進(jìn)行政策的不同調(diào)控是大思路。從此次會議可以看出，對于首套剛需依然會有繼續(xù)滿足的導(dǎo)向，這一點(diǎn)大思路是不變的。有變化的是關(guān)注支持改善需求方面，實(shí)際上這點(diǎn)相對來說比2017年的基調(diào)略有放寬，2017年是有一定的遏制改善需求的性質(zhì)，而到了2018年會對各類改善型購房需求繼續(xù)關(guān)注，不排除對于部分首套房和二套房的重新認(rèn)定、普通住房和非普通住房的認(rèn)定等方面都會有小微調(diào)。而在投機(jī)炒房方面，依然是遵循房住不炒的思路，對此預(yù)計(jì)會有各類嚴(yán)厲管控。
實(shí)際此次會議的重點(diǎn)內(nèi)容提到了縣城去庫存的概念。應(yīng)該說從2014年開始，各類去庫存的政策和實(shí)踐很多，但階段不同，在2015年基本上是一二線重點(diǎn)城市的郊區(qū)市場去庫存，而到了2016-2017年則是各類地級市或者說三線城市去庫存。而此次會議提到了縣城去庫存，則標(biāo)志著2018年將進(jìn)入縣域去庫存的階段或者說縣城去庫存的階段。這對于一些百強(qiáng)縣、貧困縣等去庫存有積極作用?？紤]到縣城經(jīng)濟(jì)在全國城市經(jīng)濟(jì)中的比重依然較大，其背后的庫存去化對于全國房地產(chǎn)市場的交易有積極的托底作用，也會防范全年全國房地產(chǎn)市場的交易較大幅度下滑的風(fēng)險(xiǎn)。
銀監(jiān)會：不得將信托資金違規(guī)投放房地產(chǎn)
2017年12月22日，銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》共10條，分別從商業(yè)銀行和信托公司雙方規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)，并提出了加強(qiáng)銀信類業(yè)務(wù)監(jiān)管的要求。當(dāng)中，明確了銀信類業(yè)務(wù)及銀信通道業(yè)務(wù)的定義?！锻ㄖ肥状蚊鞔_將銀行表內(nèi)外資金和收益權(quán)同時(shí)納入銀信類業(yè)務(wù)的定義，并在此基礎(chǔ)上，將銀信通道業(yè)務(wù)明確為信托資金或信托資產(chǎn)的管理、運(yùn)用和處分均由委托人決定，風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任和因管理不當(dāng)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)損失全部由委托人承擔(dān)。此外，《通知》指出，商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務(wù)，應(yīng)貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策，遵守相關(guān)法律法規(guī)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺、股票市場、產(chǎn)能過剩等限制或禁止領(lǐng)域。
興業(yè)研究分析師何帆：三三四檢查中，指出檢查內(nèi)容包括“信貸資金是否借道建筑業(yè)或其他行業(yè)投向房地產(chǎn)和“兩高一剩”行業(yè)領(lǐng)域；是否通過同業(yè)業(yè)務(wù)和理財(cái)業(yè)務(wù)或拆分為小額貸款等方式”；2016年以來的多次信托業(yè)檢查中，也包括對于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營情況檢查，本次《通知》再次重申，“不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺、股票市場、產(chǎn)能過剩等限制或禁止領(lǐng)域”。
應(yīng)當(dāng)指出的是，對于《通知》中上述規(guī)定理解的關(guān)鍵在于如何理解“是否違規(guī)”。根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)定，對于信托資金投向房地產(chǎn)，銀發(fā)〔2003〕121號中規(guī)定“商業(yè)銀行不得發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，則銀行資金通過信托通道也不得用于房地產(chǎn)企業(yè)拿地，但是，目前并未任何規(guī)定信托資金不得投向房地產(chǎn)行業(yè)；銀監(jiān)會2012年《綠色信貸指引》要求嚴(yán)控“兩高一剩”行業(yè)貸款，則依據(jù)穿透原則，銀行資金通過信托通道也應(yīng)遵守上述規(guī)定；銀行自營資金不得投資于股票，但銀行理財(cái)可以投資于股票，但交易結(jié)構(gòu)需要遵守監(jiān)管規(guī)定。
中國民生銀行首席研究員溫彬：信托貸款是房地產(chǎn)企業(yè)獲得融資的主要渠道之一，隨著對銀信合作類業(yè)務(wù)監(jiān)管加強(qiáng)，流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托貸款也會減少，從而對房地產(chǎn)企業(yè)已有項(xiàng)目和投資新項(xiàng)目帶來資金壓力。不過，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控仍然堅(jiān)持分類指導(dǎo)、因城施策的原則，銀行等金融機(jī)構(gòu)將繼續(xù)加大對保障房、租賃住房等支持力度，因此，預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)投資和銷售方面增速會較2017年有一定回落，但總體來看會保持平穩(wěn)運(yùn)行。
財(cái)政部：推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施
2017年12月20日，財(cái)政部長肖捷在人民日報(bào)發(fā)表題為《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度（認(rèn)真學(xué)習(xí)宣傳貫徹黨的十九大精神）》文章。文中提到，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。
從此次財(cái)政部長的文章可以看出，當(dāng)前對于房地產(chǎn)稅的開征應(yīng)該說思路更加清晰，很多實(shí)質(zhì)性的問題也得到了明確，尤其是對于房屋如何征收等問題都開始有了正面的答復(fù)，也標(biāo)志著房地產(chǎn)稅的改革正在加快。
文章中最核心的一個內(nèi)容是“對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅”。從這個表述來看，評估值的征收方式實(shí)際上就是對房屋持有環(huán)節(jié)的一個征稅，所以在持有環(huán)節(jié)中，會基于房屋的原值和現(xiàn)有價(jià)值，以及考慮到房地產(chǎn)市場所處的環(huán)境、周邊同類房產(chǎn)的價(jià)值等進(jìn)行系統(tǒng)評估，進(jìn)而可以得出相應(yīng)的納稅份額。類似做法也是比較公平的做法，換而言之，評估值大征收越多，評估值小征收越小，符合持有環(huán)節(jié)征稅的原理。
另外一個值得注意的內(nèi)容就在于，政策規(guī)定了力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù)。該規(guī)定也說明了一點(diǎn)，即房地產(chǎn)稅的推進(jìn)是要以立法為前提的，所以短期看不會征收，但是預(yù)計(jì)到了2020年會有很多實(shí)質(zhì)性的征收措施出現(xiàn)。這個時(shí)間表目前來看，完成的壓力不會太大.